COLIMA.- En entrevista con AFmedios, el abogado Eric Ricardo Ramírez Álvarez, especialista en derecho inmobiliario, fiscal y penal, advirtió sobre los crecientes riesgos legales que enfrentan propietarios al rentar sus inmuebles, especialmente ante escenarios donde las viviendas son utilizadas para actividades ilícitas, que incluso pueden derivar en procedimientos de extinción de dominio y la pérdida de la propiedad.
El litigante señaló que actualmente existe una mayor preocupación entre personas que poseen viviendas, locales, bodegas o propiedades heredadas o adquiridas, debido al incremento de casos relacionados con invasiones, fraudes inmobiliarios, inquilinos morosos y delincuentes que utilizan inmuebles rentados para cometer delitos.
Ramírez Álvarez recordó que recientemente estos temas cobraron relevancia mediática con el caso de una mujer de la tercera edad del Estado de México que intentó desalojar por su cuenta a personas que ocupaban su vivienda, situación que derivó en un proceso penal en su contra.
“Sí se ha venido dando una tendencia de mayor cautela por parte de las personas que tienen propiedades o que pueden ser beneficiarias de propiedades que les dejaron sus familiares. Ya hay muchas amenazas latentes”, expresó.
El abogado explicó que uno de los mayores riesgos actuales es que delincuentes renten inmuebles aparentando ser personas comunes o empresas legítimas y posteriormente utilicen esas propiedades para secuestros, venta de droga, almacenamiento de armas, fraudes o incluso prostíbulos disfrazados de “casas de masajes”.
Detalló que en muchos casos los propietarios desconocen completamente lo que ocurre dentro del inmueble y aun así terminan involucrados en investigaciones ministeriales.
“Si al final esa propiedad termina involucrada como centro de realización de actividades ilícitas y es producto de una investigación ministerial, es muy probable que el inmueble vaya a ser asegurado”, explicó.
Añadió que la ley contempla distintos escenarios para la extinción de dominio, no solo cuando el inmueble fue adquirido con recursos ilícitos, sino también cuando fue utilizado como medio para cometer delitos.
El especialista subrayó que el primer paso para protegerse en una investigación es demostrar que el propietario no participó en los hechos delictivos y que actuó de buena fe al momento de rentar.
“Lo primero es desvincular al dueño de los hechos delictivos cometidos en su inmueble. Lo segundo es demostrar la buena fe y la debida diligencia de que el propietario hizo todo lo que estuvo a su alcance para evitar que ingresara gente dedicada a delinquir”, puntualizó.
Ramírez Álvarez insistió en que muchos propietarios siguen rentando “de palabra”, sin contratos, sin investigar antecedentes y sin documentar la operación, lo que puede convertirse en un grave problema legal.
Indicó que un expediente básico de arrendamiento debe incluir contrato formal, identificaciones oficiales, referencias personales, referencias laborales, estados de cuenta, comprobantes de ingresos, situación fiscal y datos del fiador.
Incluso recomendó verificar personalmente las referencias proporcionadas por el interesado.
“Cuando pidan referencias, háblenles. Hay gente que las pide nada más por pedirlas y nunca investiga realmente”, señaló.
El abogado también destacó la importancia de contratar agentes inmobiliarios profesionales, con licencia y preferentemente agremiados a organizaciones formales, debido a que muchos fraudes inmobiliarios ocurren precisamente por falta de regulación o asesoría improvisada.
Explicó que en Colima existe una licencia estatal para agentes inmobiliarios, aunque reconoció que muchas personas trabajan sin ella.
“Hay muchísima gente trabajando en el medio inmobiliario sin licencia. También por eso hay tanto fraude”, sostuvo.
Ramírez Álvarez comentó que además de un contrato bien elaborado, es fundamental darle “fecha cierta”, es decir, que exista prueba legal de cuándo fue firmado.
Para ello sugirió certificarlo ante notario público, registrarlo o incluso acudir a un juzgado de paz.
El especialista recordó que actualmente las autoridades fiscales y ministeriales desconfían de contratos privados simples debido a simulaciones y evasión fiscal ocurridas durante años.
Otro de los puntos abordados fue la informalidad fiscal en los arrendamientos. El abogado reconoció que muchas personas rentan sin facturar y reciben pagos en efectivo para evitar impuestos, aunque advirtió que esto también representa riesgos.
“El SAT sí puede detectar ingresos por renta aunque no los declares. Los bancos están obligados a reportar ciertos movimientos y depósitos”, explicó.
También alertó sobre la falsa percepción de seguridad que ofrecen depósitos o avales.
Indicó que muchas veces un depósito apenas alcanza para cubrir daños menores y que algunos avales carecen realmente de solvencia económica suficiente para responder ante problemas mayores.
Durante la entrevista, Ramírez Álvarez insistió en que actualmente los inmuebles representan uno de los patrimonios más valiosos para las familias mexicanas, especialmente en un contexto donde adquirir una propiedad se ha vuelto cada vez más difícil.
“El mundo inmobiliario ha cambiado dramáticamente. Hay generaciones que probablemente ya no tendrán inmuebles propios y quienes sí tienen uno deben cuidarlo muchísimo”, expresó.
También abordó problemas relacionados con herencias, propiedades intestadas y juicios sucesorios que nunca se realizan, dejando inmuebles en situaciones legales vulnerables.
Advirtió que muchas propiedades continúan a nombre de personas fallecidas durante décadas, lo que complica su defensa legal ante invasiones o conflictos.
“Hay gente que vive veinte años en un inmueble heredado y nunca hace el juicio sucesorio porque cree que no pasa nada. El problema llega después”, comentó.
Ramírez Álvarez aseguró que las amenazas legales actuales son mucho más complejas que hace una o dos décadas y que los propietarios deben entender que la prevención resulta mucho más barata y efectiva que enfrentar litigios posteriores.
“No estamos vendiendo terror ni alarmando a la población. Estamos compartiendo una realidad que existe y que mucha gente desconoce”, señaló.
“Mi consejo es claro: cuiden su patrimonio. Las amenazas que existen actualmente son cada vez más sofisticadas, más refinadas y más difíciles de combatir legalmente”, agregó.
Tips para quienes rentan una propiedad
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- Nunca rentar de palabra; siempre elaborar un contrato formal.
- Verificar referencias personales y laborales del arrendatario.
- Solicitar identificación oficial, comprobantes de ingresos y situación fiscal.
- Pedir estados de cuenta y comprobar solvencia económica.
- Investigar realmente a la persona o empresa que ocupará el inmueble.
- Utilizar agentes inmobiliarios profesionales y con licencia.
- Certificar o registrar el contrato para darle “fecha cierta”.
- Facturar formalmente las rentas y evitar irregularidades fiscales.
- Desconfiar de personas que quieran pagar grandes cantidades en efectivo por adelantado.
- Regularizar propiedades heredadas y mantener escrituras actualizadas.
Mitos y realidades sobre la renta de inmuebles
- ¿Es mito o realidad que sacar a un inquilino moroso puede tardar años?
Realidad. El abogado aseguró que un juicio puede extenderse entre dos y hasta cuatro años. - ¿Puede un propietario perder su inmueble por delitos cometidos por un arrendatario?
Sí. Si no logra demostrar buena fe y debida diligencia, puede enfrentar procesos de extinción de dominio. - ¿Registrar un contrato evita cualquier problema legal?
No completamente, aunque sí brinda mayor seguridad jurídica. - ¿Rentar sin contrato deja indefenso al propietario?
Sí. El abogado calificó esta práctica como “un error terrible”. - ¿El SAT puede detectar ingresos por renta no declarados?
Sí. Los movimientos bancarios y depósitos pueden generar alertas fiscales. - ¿Depósito y aval garantizan protección total?
No. Solo funcionan como herramientas parciales de respaldo. - ¿Cambiar chapas o sacar pertenencias del inquilino es legal?
No. Esa conducta puede configurar el delito de despojo. - ¿Un contrato hecho por internet tiene la misma seguridad que uno elaborado por un especialista?
No necesariamente. Lo ideal es contar con contratos hechos a la medida. - ¿Pagar rentas en efectivo evita problemas fiscales?
No. También puede generar riesgos legales y fiscales. - ¿Tener un inmueble a nombre de un familiar evita problemas de extinción de dominio?
No necesariamente. El inmueble igualmente puede quedar sujeto a investigación.
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